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    商品房预售合同纠纷裁判规则实证探析 ——以2015年至2017年济南市司法判例为视角

     

            商品房预售合同纠纷案件在司法实践中十分常见,全国各地法院关于商品房预售合同纠纷案件的司法裁判文书不计其数,裁判规则也有不同,用实证方法研究、梳理商品房预售合同纠纷案件的司法裁判规则,对于商品房预售合同纠纷各方当事人均具有重要意义。

    一、商品房预售合同纠纷典型案件的主要类别

            2011年2月18日《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》(法〔2011〕41号)第82项规定的案由“房屋买卖合同纠纷”分为:1、商品房预约合同纠纷;2、商品房预售合同纠纷;3、商品房销售合同纠纷;4、商品房委托代理销售合同纠纷;5、经济适用房转让合同纠纷;6、农村房屋买卖合同纠纷。“商品房预售合同纠纷”只是“房屋买卖合同纠纷”案由中的一类案由,最高法院并未对“商品房预售合同纠纷”案由再做分类。

            囿于笔者搜集的司法文书范围,为了便于实证研究,笔者根据司法实践中常见的商品房预售合同纠纷案件主要争议事项,将常见的商品房预售合同纠纷案件分为以下几类:1、商品房交付争议纠纷:(1)交付条件争议纠纷;(2)逾期交房纠纷;(3)未达约定或法定交房条件自愿收房纠纷;(4)购房人主张逾期交房违约金的诉讼时效纠纷;(5)“临电”交付纠纷;2、商品房逾期办证违约纠纷;3、商品房预售贷款担保合同纠纷:(1)因购房人贷款合同违约导致《商品房买卖合同》解除纠纷;(2)购房人为达到按揭贷款条件的首付款借贷纠纷;(3)出卖人对购房人尚未办理产权证书的商品房异议纠纷。

    二、商品房预售合同纠纷若干典型案件的裁判规则分析

             (一)商品房交付条件纠纷案件

            商品房交付,是房地产开发企业在《商品房预售合同》中最重要的义务,也是《商品房预售合同》履行过程中发生争议非常多的焦点问题。

            1、合同约定交付条件的效力争议纠纷

            《商品房预售合同》中约定的“单体竣工验收合格”即为交付条件,是否违背法律、行政法规的强制性规定,是否为有效约定,济南市历城区人民法院、济南市中级人民法院对此持二种不同的倾向性意见:

            (1)在(2014)济民一终字第644号案件中,济南市中级人民法院二审认为:“根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定,商品房交付使用是以开发项目的竣工验收为条件,而不仅是单项工程的质量验收。买受人对房屋的使用应包括使用住宅小区的基础设施和配套设施等。合同中关于商品房单体竣工验收合格后,双方视为房屋达到交付条件、以及通过竣工验收的房屋买受人不得拒绝接受的约定,为出卖人预先拟定的格式条款,免除了出卖人根据上述规定在交房前应完成综合验收的义务,应属无效条款。”并据此判令《商品房买卖合同》中关于房屋交付条件的约定无效,出卖人未在合同交付期限内交付符合《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》规定的房屋,买受人有权解除合同。

            (2)济南市历城区人民法院2016年7月在类似案件中一审认为:“降低了商品房交付的条件,违反了法律法规关于商品房交付条件的强制性规定,为无效条款。应以综合验收/分期综合验收作为交付条件,出卖人在法庭辩论终结前未取得开发项目的综合验收备案证明,构成违约,应承担逾期交房的违约责任。”

            (3)在(2016)鲁0112民初1895号案件中,济南市历城区人民法院一审认为:“原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,亦不违反法律、法规的强制性规定,合同合法有效,双方当事人应全面履行合同义务”,即认为合同约定的“单体竣工验收合格”交房条件是合法有效的,并据此驳回原告业主的诉讼请求。

            (4)在(2016)鲁01民终4152号案件中,济南市中级人民法院二审认为:“根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》,取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批,《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定,商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中,双方并未选定《商品房买卖合同》第八条载明的《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》,而是在补充协议约定:商品房单体竣工验收合格后,双方视为房屋达到交付条件,室外工程不作为房屋交付的必要条件。双方这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利,该条款合法有效。”

             综上,关于“单体竣工验收合格”即为交付条件的约定,是否违背法律、法规的强制性规定,是否无效,济南市两级法院在不同时期存在不同的认识认定。根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的说明(二)》第十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项等有关规定,从较新的司法判例看,济南市两级法院均倾向于认定 “单体竣工验收合格”为交付条件的合同约定有效。

            2、合同约定 “单体竣工验收合格”交付条件是否成就的争议纠纷

            《商品房买卖合同》约定“单体竣工验收合格”的交付条件是否成就,决定了出卖人是否全面履行房屋交付义务、是否应承担逾期交房违约责任。对 “单体竣工验收合格”的交付条件在何种情况下成就,从济南市中级人民法院的相关判决看,往往以消防验收合格、建设工程竣工验收备案单作为衡量标准。

            (1) 以取得“建设工程竣工验收备案”或“单体竣工验收备案单”为交付条件成就。在(2016)鲁01民终1483号案件中,涉案房屋于交付前,经济南市公安消防支队消防验收合格,取得了《建设工程消防验收意见书》,并经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格,取得了建设工程竣工验收备案单。涉案小区已收房的业主入住后可以直接与水、电、天燃气等专营企业签订用户协议,正常享受相应的市政服务。据此,法院认定出卖人向买受人交付的房屋具备了基本的正常使用条件。

            (2)以“消防验收合格”作为逾期交付违约责任的认定条件。在(2016)鲁01民终4152号案件中,法院认为出卖人向买受人交付的商品房应符合《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条等法律、行政法规的强制性规定,否则买受人有权拒绝接受房屋;买受人接受房屋的,出卖人仍应承担逾期交付符合强制性规定商品房的相应法律责任。鉴于涉案房屋所在的楼宇属于《中华人民共和国消防法》规定的未经消防验收禁止投入使用的建设工程,出卖人在消防验收前向买受人交付涉案房屋,应向买受人承担自《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期次日起至涉案房屋所在楼座按照《中华人民共和国消防法》的强制规定通过消防验收之日止期间的逾期交房违约金。

            3、购房人在涉案房屋未达约定或法定交房条件下自愿收房纠纷

            济南市中级人民法院在区分商品房在交付时是否违反房屋交付的法律规定或合同约定的情况下,对购房人自愿接收涉案房屋的法律后果,作出不同认定:

            (1)视为对约定交付条件的变更

            在(2015)济民一终字第1319号案件中,当事人合同约定房屋交付条件为“综合验收备案”,实际交付时虽不符合合同约定交付条件,未通过“综合验收”,但已取得“质量竣工验收备案证明”,购房人在明知涉案房屋尚未符合约定交付条件的情况下,仍选择接收涉案房屋,视为其以该行为变更了购房合同中约定的交房条件,因此,购房人主张实际收房后的逾期交房违约金,法院不予支撑。

            (2)酌定降低出卖人逾期交付违约金的标准

            在(2016)鲁01民终4152号案件中,虽涉案商品房交付时已通过“建设、设计、施工、监理四方单位的验收”,但因涉案房屋不符合《消防法》规定的房屋交付的强制性规定,出卖人仍被判令支付“自《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期次日起至按照《中华人民共和国消防法》的强制规定通过消防验收之日止”期间的逾期交房违约金,因买受人自愿接受房屋,酌定判令出卖人承担逾期交房违约金的标准由约定的“日万分之一”调整为“日万分之零点三”。

            4、购房人主张逾期交房违约金的诉讼时效问题

            对于商品房逾期交付违约金的诉讼时效,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》及相关法规均未做明确规定,司法实践中对此也有不同观点,较为得到认可的观点为:商品房买卖合同约定出卖人交付房屋的期限届满,买受人根据合同约定可以请求出卖人承担逾期交房违约金;其请求权属于债权请求权,应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上,应当区分具体情况:房屋具备法定或约定交付条件,诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备交付条件,诉讼时效期间从房屋具备法定或约定的交付条件之日起算。

            5、商品房交付时“临电”属违约交付

            (1)何为“达到使用条件”的认定

            《商品房买卖合同》约定交付条件如为综合验收或分期综合验收,则房屋交付前,水、电等必然通过专项验收,并达到市政接入条件。但如前所述,在如当事人在补充协议中变更交付条件为单体竣工验收,单体竣工验收本身为楼体主体结构验收,不涉及水、电等配套设施的专项验收,此种情况下如何认定水、电等是否达到使用条件?

            在(2017)鲁01民终3030号案件中,济南市中级人民法院认为:《商品房买卖合同》约定水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件,达到使用条件应说明为具备市政正式用电,理由如下:1、住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。1996年9月1日实施的国务院令第666号《电力供应与使用条例》第二十四条规定,新建小区的电力设施经供电企业检验合格的,方可投入使用。1996年10月8日发布并实施的电力工业部令第8号《供电营业规则》第十二条第一款、第二款规定:对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电,可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外,一般不得超过六个月,逾期不办理延期或永久性正式用电手续的,供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电,也不得转让给其他用户,供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电,应按新装用电办理。2、临时电源与正式电源存在若干技术参数的差异,与正式电源相比较,临时电源存在电源容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题。住宅小区使用临时电源不足以保障居民的正常生活。3.根据《合同法》第四十一条的规定,对格式条款有两种以上说明的,应当作出不利于提供格式条款一方的说明。4.涉案房屋的交付条件约定为商品房单体竣工验收合格,并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明,故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严说明。并据此判决开发商按照《商品房买卖合同》约定的违约责任标准承担自房屋交付使用之日起至接入市政用电之日止期间的“用电未达使用条件”逾期违约金。

            (2)用电未达到使用条件的违约金标准问题

            上述案件中,济南市中级人民法院判决开发商按照《商品房买卖合同》约定的违约责任标准承担违约责任,笔者认为有待商榷。虽房屋为临电交付,但根据地方电价,“未能接入市政10KV电源”的用电电价远高于“接入市政10KV电源”的电价,自涉案房屋交付以来,购房人一直按照山东省及济南市规定的0.5469元/度的居民生活用电电价标准交纳电费,二者之间的高额差价均由开发商向供电企业予以补足,购房者未因供电“未接入市政10KV电源”受到任何实际损失,判决开发商按照合同约定违约责任标准支付违约金明显加重了开发商的责任。

            重庆市第五中级人民法院(2015)渝五中法民终字第07032号案件与上述案件类似,重庆市中院认为,“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。该案中购房人未提供证据证明因电不符合合同约定遭受了实际损失,故一审法院认定双方约定的违约金明显过高,并兼顾合同的履行情况,双方的过错程度综合考量,对开发商支付购房人违约金数额予酌情予以调减为1000元并无不当。因此,对于商品房“未能接入市政10KV电源”的违约金问题,重庆市第五中级人民法院的上述裁判思路更适当平衡了开发商与买受人双方的合法权益。

            (二)商品房逾期办证违约责任的诉讼时效争议纠纷案件

             因出卖人原因导致的商品房权属证书逾期办理,出卖人应当按照《商品房买卖合同》约定的违约金标准向买受人支付违约金,但对于逾期办证导致的违约金请求权如何适用诉讼时效,尚无明确规定,司法实践中,根据逾期办证违约金标准约定的不同情况,持不同的观点:

             1、合同双方明确约定违约金的具体数额,一旦出现逾期情况,就应支付这一确定数额的违约金(例如:已支付总房款1%),对这一违约金数额的请求给付,是一时性债权,即内容在某个时间点就已经确定的债权。该种情况下适用诉讼时效基本无争议,买受人应在办证期限届满后的法定诉讼时效期间内请求出卖人支付违约金。

            2、合同双方约定以每日、每月为单位累计计算违约金数额,违约金的数额随着违约行为的持续性发生不断增长(例如:日万分之一),该种情况下,如何适用诉讼时效主要有三种不同观点:

            (1) 《最高人民法院公报》2008年第2期,重庆市高级人民法院在泛华工程有限企业西南企业与中国人寿保险(集团)企业商品房预售合同纠纷案一审中认为:“违约金是根据违约行为持续发生的状况而‘累加计算’的,是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利,而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。若将违约金请求权分割为若干独立的请求权,并以分别起算的诉讼时效加以限制,必将改变双方当事人在合同中约定的‘累加计算’的本意,违背当事人意思自治的基本原则。案件中双方并未约定违约金的支付期限,债权人任何时候都可以主张,只有当债务人明确表示不履行时,诉讼时效才可依法起算。”该判决将按日累计的违约金请求权认定为未约定履行期限的债权,诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算。该案件被最高人民法院二审认定事实及适用法律正确,予以维持。

            (2)海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的引导意见(试行)》规定:合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的,买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算。上述规定中,对于逾期办证违约责任的方式未作区分,其诉讼时效一律从合同约定的办证时间的次日开始计算。从上述规定的文义说明,对于按日累计计算的逾期办证违约金,其诉讼时效的起算亦应适用上述规定。

            (3)广东省云浮市中级人民法院在(2017)粤53民终684号一案的裁判中,主张的是另一种意见:“因双方约定,如出卖人违约,则每日按买受人已付商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金,双方当事人所约定的违约金按被上诉人违约的时间累计而成,即每违约一天,则计算一天的违约金,属于继续性债权,故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。上诉人在2014年10月25日前未取得房产证,从此时起其权利受到侵害,则每天产生的债权均受到侵害,每个债权分别适用二年的诉讼时效。”

            济南市中级人民法院在(2016)鲁01民终3847号案件中的判决观点基本与广东省云浮市中级人民法院的上述观点相同:“因双方约定由出卖人按日向买受人支付违约金,故出卖人违约的天数将直接影响违约金的数额。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条所规定的同一债务是指该债务在合同订立之时即已经确定,时间因素对其内容和范围不再起作用,受到时间因素影响的只是履行方式。故本案双方约定的按日支付的违约金不属于同一债务分期履行,不适用前述司法说明第五条规定,出卖人按日向买受人支付的违约金亦应按日分别起算诉讼时效期间。”

            (4)最高人民院有关会议纪要规定的分析

            2016年11月30日,最高人民法院在2016年第12期《最高人民法院公报》上,公布了《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》,第四条规定:“关于房地产纠纷案件的审理”第(四)款“关于违约责任问题”第18项明确:买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

            上述会议纪要规定仍存在一些不明确的问题,如“合同约定或者法定期限”是指权属登记办理的期限,还是指合同约定的违约金支付期限?如指“权属登记办理的期限”,虽从期限届满之次日起,诉讼时效期间届满后,直至购房人起诉时,该等逾期办理权属证书的违约状态还在持续,是否应支撑购房人请求支付违约金的诉讼请求?如指“违约金支付期限”,合同未对支付期限做约定的,如何处理和认定请求支付违约金的诉讼时效?笔者认为,最高法院的上述会议纪要并未对逾期办证违约金计算方式未作区分,其诉讼时效一律应从合同约定的权属证书办理期限届满的次日开始计算。

            (三)商品房贷款担保合同纠纷案件

            商品房按揭贷款不是单一的法律关系,它包含了买卖、借贷、抵押、保证等多种法律关系在内,其中最重要的是商品房买卖合同关系与购房借款担保合同关系。房地产开发企业作为出卖人,同时在借款担保合同中,为买受人的贷款还款行为提供阶段性连带保证责任,直至贷款银行取得他项权利证书之日止。买受人的借款还款行为,往往是长期(20年至30年)持续的行为,且标的房屋于《商品房预售合同》签订较长期限后方能办理他项权利证书,因此,司法实践中,经常存在买受人(借款人)不能按照借款担保合同约定还款,贷款银行扣划(按期或一次性)出卖人(保证人)保证金的情况。《商品房预售合同》往往对该种情况出现后,出卖人有权单方解除合同做明确约定。

            1、出卖人行使《商品房买卖合同》解除权,贷款银行的诉讼主体地位的确定

            《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第二十五条规定:以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

            根据上述规定,贷款银行属于有独立请求权的人,是否参加诉讼应由其自行决定,法院不能强行追加其参加诉讼,对于银行无法得知买受人与出卖人的商品房买卖纠纷已被法院受理而难以主动参加诉讼的问题,可以由原告在起诉前告知贷款银行,如果原告未通知贷款银行,可由法院告知银行,其有权申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼,但法院不能主动追加其为第三人。笔者认为:

            (1)出卖人选择在起诉要求解除《商品房买卖合同》前,向贷款银行一次性清偿买受人尚欠全部贷款本息余额,以代为偿付的方式确定损失数额,在行使《商品房买卖合同》解除权诉讼中,一并进行追偿。该种情况下,通过行使商品房买卖合同解除权一个诉讼,可以明确固定出卖人的全部损失,但该种方式的弊端在于出卖人要为一次性清偿贷款做大额支付。

            (2)出卖人仅起诉要求解除《商品房买卖合同》且未在诉讼前一次性代为清偿买受人尚欠全部贷款本息余额,贷款银行也未作为有独立请求权的第三人加入诉讼的,人民法院仅审理《商品房买卖合同》解除之诉,贷款银行往往于诉讼过程中以致诉讼结束后,还在按期/月扣划出卖人的保证金,而判决中仅对辩论终结前出卖人的损失予以明确,导致《商品房买卖合同》解除后,出卖人的损失仍处于不确定(或累计增加)的状态。

            2、出卖人与买受人就买受人未全额支付首付款另行达成《借款协议》的处理

            在房地产市场不景气的期间,采用银行按揭贷款方式仍不能达到鼓励买受人购房的目的时,部分出卖人在买受人首付款未付清的情况下,与买受人就未付清部分款项另行签订《借款协议书》后,向贷款银行出具《商品房买卖合同》项下首付款已付清的相关材料,配合买受人取得按揭部分贷款款项。这种情况下,如出卖人诉讼要求行使《商品房买卖合同》解除权时,人民法院对首付款付款情况的认定与处理,目前遇有下述两种情况:

            (1)济南市槐荫区人民法院在(2016)鲁0104民初3501号案件中认为:尽管诉讼中出卖人提供了《借款协议书》,显示买受人缴纳的首付款中部分金额为出卖人垫付,但依据本案备案的《商品房买卖合同》,可以确认买受人全额缴纳首付款,因本案审理内容为商品房买卖合同纠纷,应以商品房买卖合同载明内容为准,至于出卖人与买受人另行签订的《借款协议书》涉及的是双方之间的借款关系,与本案审理并非同一法律关系,出卖人在本案中要求确认买受人支付的首付款金额应扣除出卖人在《借款协议书》项下垫付部分,不予支撑。

            (2)济南市长清区人民法院在(2017)鲁0113民初3968号案中,对出卖人主张的其垫付首付部分的返还,予以了一并支撑。

            3、出卖人行使《商品房买卖合同》解除权前或过程中,标的房屋被买受人其他债权人予以查封或进入实行程序的异议处理

            买受人(借款人)不按期偿还银行贷款,可能有两种情形:房屋市场价格下降较多,继续还贷将扩大买受人的经济损失;买受人陷入经济纠纷,无能力继续偿还贷款。在当前的市场情况下,基本上属第二种情况,即买受人陷入经济纠纷,而在该种情况下,往往买受人在未按期偿还银行贷款前,已陷入与其债权人的诉讼纠纷,出卖人对买受人的经济状况无从掌握,往往是收到人民法院的协助实行通知书(买受人的债权人申请查封《商品房买卖合同》项下标的房产)或银行按期/月扣划出卖人保证金时,才得以知悉相关情况。

            笔者建议如遇上述情况,出卖人在收到协助实行通知书后第一时间应向法院提出书面异议,并于《商品房买卖合同》约定的解除条件成就时发函并起诉行使合同解除权。如买受人的其他债权人诉讼已经进入实行阶段,出卖人应向实行法院提交书面实行异议申请,实行法院经书面审理,将作出支撑或驳回的裁定。针对该裁定,出卖人有权以申请实行人、被实行人为被告,向实行法院提起实行异议之诉。在(2016)鲁01民终3572号案件中,济南市中级人民法院对该类案件的观点如下:

            《最高人民法院关于人民法院民事实行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定,被实行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍实行的行为,不得对抗申请实行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍实行的行为的,人民法院可以依据申请实行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人。可见,上述规定仅禁止被实行人、第三人为规避实行而对查封标的采取移转、设定权利负担、占有等有碍实行的行为,但并未禁止非以规避实行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。因此,在涉案房产已经被预查封的情况下,出卖人仍可依法行使房屋买卖合同解除权。人民法院已对出卖人提起的解除商品房买卖合同一案作出生效判决,判决解除出卖人与买受人(即被实行人)之间的《商品房买卖合同》。

            《中华人民共和国物权法》第九条第一款约定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。买受人并未办理涉案房屋的过户登记手续,且在《商品房买卖合同》已被解除的情况下,买受人已丧失要求办理涉案房屋过户登记的权利。故买受人未取得涉案房屋的所有权,涉案房屋的所有权人仍为出卖人。因此,法院对出卖人主张的马上终止对涉案房屋的实行予以支撑。

             4、相关问题分析

            笔者在济南市历城区人民法院、槐荫区人民法院、天桥区人民法院处理的有关出卖人在贷款银行扣划保证金后行使《商品房买卖合同》解除权的案件中,均在诉请中明确要求买受人偿还出卖人向贷款银行垫付的贷款本息、向出卖人支付合同约定的违约金、并赔偿出卖人因诉讼产生的律师费损失,同时要求上述各款项应从出卖人应向买受人返还的房屋价款中予以扣除,该主张均已得到上述各法院判决支撑。

            但在济南市济阳县人民法院处理同类案件时,虽最终在律师的坚持下还是按照上述观点调解结案,但在案件处理过程中,济阳县法院就违约金、损失赔偿、款项返还上提出不同看法:律师费属损失赔偿,与违约金不应并行主张;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第二十五条规定:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此,济阳县法院认为,出卖人应向买受人返还的房款不但包括购房款本金,还应考虑买受人已偿还银行贷款部分对应的利息损失。

    三、结语

            商品房预售合同交易环节错综,关系复杂,本文梳理的典型争议案件,有的已经形成了较为统一的司法裁判规则,但仍有许多问题存在争议,实践中的处理方式也不尽相同,但是无论是何种争议,在遵循契约自由、诚实信用、公平之基本原则,避免造成当事人的利益失衡,就应该能找到妥善解决商品房预售合同纠纷的方式方法。

     
     

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