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    名为股权转让实为土地使用权转让的行为效力如何认定?
    名为股权转让实为土地使用权转让的行为效力如何认定?
    解答:对该行为效力认定基本有两种意见,且争议已久。
    对于以股权转让方式实现土地使用权转让的行为效力,有两种意见:
    一种意见认为,该行为合法有效,理由是:股权转让并不导致土地使用权权属的转移,土地仍是原企业的资产,股权转让行为与土地使用权转让行为彼此之间相互独立、毫不相关。不能仅因股权转让而导致的对于特定资产的间接控制就否定行为本身的效力,任何股权的变动都会伴随着资产控制效力的变化。
    另一种意见认为:该行为以合法形式掩盖非法目的,即当事人的真实意思表示是转让土地使用权,但因法律的强制性规定而无法以土地使用权交易的方式实现,因此以另一个法律行为掩盖真意,以实现同一效果。此外,此种行为恶意规避国家关于房地产法和税法的相关规定,属于规避法律的行为,因此,应当认定无效。
     
      法院判例并未否定地产企业转让股权合法性
      名为股权转让,实为土地使用权转让。这样的合同是否有效?在南昌中院、北京一中院和最高人民法院的相关判例中,均认定其为有效合同,也未将此类纠纷按刑事案件移送公安机关。
      在最高人民法院编号为〔2007〕民二终字第219号判决中,有如此表述:本案股权转让合同的内容和形式并不违反法律法规的强制性规定,股权转让已经实际履行,并办理了企业变更登记手续,应当认定股权转让合同合法有效。
      分析最高人民法院编号为〔2004〕民一终字第68号判决,可以看到,法院查明:“A企业意欲通过转股,实施对B企业全控股,进而获得B企业242.66亩土地的使用权、开发权和企业的其他权益。”在法院明知该股权转让的目的是转让土地使用权的前提下,依然没有认定转让合同无效。
      值得注意的是,上述两个案例中,在签订股权转让协议时,涉案土地未缴齐出让金、未办理使用权证、未实际取得土地进行开发,更未达到25%的投资,明显违反《城市房地产管理法》第三十九条的规定。显然不能直接转让土地使用权。当事人实质上是通过股权转让的形式进行土地使用权转让。法院指出了这一点,但依然认为这是民事纠纷,适用民事法律处理,并未认为这涉及行政违法或刑事犯罪。
      专家及法官建议,应尽快制定司法说明或行政法规弥补漏洞。
     
     

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