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    关于贯彻《城市房地产管理法》若干问题的批复

    关于贯彻《城市房地产管理法》若干问题的批复
    国家土地管理局

     

    安徽省土地管理局:
    你局《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的请示》(皖土[法]字[1995]第33号)收悉。经研究,现按照全国人大常委会《关于加强法律说明工作的决议》中“不属于审判和检察工作中的其他法律、法令如何具体应用的问题,由国务院及主管部门进行说明”的规定,就
    法律应用性的一些问题,批复如下:
    一、《城市房地产管理法》与《土地管理法》是相互衔接的,突出体现在这两部法律都坚持了全国土地、城乡地政统一管理的体制和原则。地方人民政府在确定房产和土地管理机构设置及其职权时,必须服从法律确定的土地统一管理的原则,即在对土地实行统一管理的前提下,房产管
    理和土地管理可以合并由一个部门管理;如果继续实行房产和土地分别由两个部门管理的体制,则只能由土地管理部门一个部门管理土地,而不能出现两个部门管理土地的情况。
    二、国务院国发[1990]31号文件在国务院1988年原则批准的建设部和国家土地管理局的“三定”方案的基础上,进一步明确了建设部和国家土地管理局的职责分工。1994年,国务院又先后批准了建设部和国家土地管理局新的“三定”方案,两个部门的职责应当按照新
    的“三定”方案实行。
    国家土地管理局新的“三定”方案规定的主要职责之一就是“管理土地市场,会同有关部门制订土地市场管理的法规和规章,规范土地市场”,这说明土地管理部门是土地市场即土地使用权出让和转让市场的行政主管部门。房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让
    、抵押等,凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理。
    三、《城市房地产管理法》总则第六条的规定,对该法的分则(即第二章至第六章)和附则具有统领和规范的作用。因此,该法第四章规定的“房地产交易”应当由建设行政主管部门(或房产管理部门)和土地管理部门按照各自的职权划分,各司其职,密切配合,共同管理。具体来说
    ,房地产交易中凡涉及到房产方面的管理,如房屋估价、办理房屋产权过户手续等应由房产管理部门负责;凡涉及到土地方面的管理,如地价评估、办理土地使用权变更登记手续等,应由土地管理部门负责。
    四、《城市房地产管理法》第三十三条规定的“房地产价格评估”,也应由建设部门和土地部门按照规定的职权划分,各司其职,密切配合,共同管理。国家土地管理局“三定”方案明确规定土地部门“会同有关部门进行土地估价工作”,“制订土地定级、估价标准……”,各级土地
    管理部门据此应切实做好土地分等定级、地价评估和管理工作。
    五、《城市房地产管理法》第三十四条第二款所称“县级以上地方人民政府规定的部门”应当由政府确定具体部门。房地产转让,房地产权利人应当在依法向县级以上人民政府土地管理部门申请变更土地登记时,如实申报成交价格。
    六、根据《城市房地产管理法》第三十九条关于“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院的规定,报有批准权的人民政府审批”的规定,当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请,由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。这是因为,此类房地
    产转让审批,实质是划拨土地使用权转让审批,房屋能否转让取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准。只有划拨土地使用权转让先行获得批准后,权利人才能按照其他有关规定转让房地产。
    七、“土地收益”与“出让金”都是国有土地所有权的经济体现,属地租性质,应当按照出让金的管理办法进行管理,其土地收益全部上缴财政,用于城市基础设施建设和土地开发。土地管理部门具体实施出让方案,负责代收出让金,同时负责划拨土地使用权转让的审查报批。因此,
    第三十九条第二款规定的“土地收益”也应由土地管理部门负责征收管理。
    第五十五条规定的房屋出租,是否向国家缴纳“土地收益”(其性质如前所说,与出让金相同),取决于该出租房屋所占用的土地使用权性质,即是划拨土地使用权还是出让土地使用权,而确认其性质的只能是土地管理部门。因此,以划拨方式取得土地使用权的房屋租赁的“土地收益
    ”,也应按照出让金的管理办法,由土地管理部门负责征收管理。
    八、目前,国务院尚未对预售商品房是否可以再行转让的问题作出规定。如果你省作出规定可以再行转让预售商品房,为了有利于保障交易双方当事人的合法权益,特别是确保商品房预购人在房屋建成后能够顺利办理土地登记手续,在国家作出统一规定前,建议规定如商品房预购人再
    行转让预售商品房时,商品房预购人应当到土地管理部门办理土地予登记变更手续。
    九、以出让方式取得土地使用权的房地产拍卖,目前国家尚无明确规定由谁主持和负责,国家现正在起草和制定《拍卖法》,有关内容可在《拍卖法》中规定。但是,设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的,拍卖房地产时,该划拨土地应纳入出让轨道,作为一种出让行为,
    该项拍卖必须由土地管理部门负责。
    十、“中介服务机构”和“房地产价格评估人员资格认证”同样应由土地部门和建设部门各司其职、分工负责。具体来说,土地管理部门主要负责土地价格评估机构和土地估价人员的资格认证及其业务引导和管理工作;房产估价机构和房产估价人员的资格认证,则由建设部门负责。
    土地管理部门组织考试认证颁发的“土地估价师资格证书”是土地估价人员专业资格的凭证,凡是未经土地管理部门认证或没有土地管理部门参加认证而取得的有关土地估价的证书,其人员都不具备土地估价的专业资格,在实际工作中也不能开展有关业务。具体依据可参见国家土地管
    理局“三定”方案;财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合下发的《关于印发〈清产核资中土地估价实施细则〉的通知》;财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合下发的《清产核资中土地清查估价方案》;国家土地管理局、国家工商行政管理局联合下发
    的《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》;国家土地管理局、国家体改委联合下发的《关于印发〈股份有限企业土地使用权管理暂行规定〉的通知》;国家计委、国家土地管理局联合下发的《关于土地价格评估收费的通知》等文件。
    十一、根据《城市房地产管理法》第六十一条的规定办理房地产抵押登记时,可以分别向土地管理部门和房产管理部门申请办理抵押登记。房地产抵押价值中,土地的抵押价值要远远大于房产的抵押价值,抵押权人主要是着眼于土地价值才设定抵押,而且土地使用权抵押的合法性决定
    了整个房地产抵押的合法性。因此,如果一个部门负责抵押登记,这个部门应为土地管理部门。
    十二、《城市房地产管理法》没有对房屋出租是否办理土地登记作出规定,可以根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条等条款的规定,由出租人到土地管理部门办理土地使用权出租登记。

    1995年3月11

     
     

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