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    浅议香港土地房产法律制度及其对内地的启示
     众成仁和律师集团(济南)事务所   赵开勇
     
    【摘要】 房地产业是香港的支柱产业,土地收入一直是香港政府的主要财政来源,一百五十多年来,香港的土地房产登记制度为香港的经济发展作出了重大贡献。笔者借赴香港学习之机,对香港的土地登记、房产交易以及勾地制度进行了重点研习和深入思考。本文首先从总体上概述了香港的土地房产法律制度,然后重点阐述了香港的土地登记制度、房地产交易制度以及勾地制度,最后在分析上述制度的基础上提出香港土地房产法律制度对内地的启示和有益借鉴。
    【关键词】契约注册制;业权注册制;律师资金监管;勾地制度
     
     
    山东省司法厅、山东省律师协会举办的全省范围内三十三名律师、律师管理人员为期十二天的赴香港涉外法律业务培训,已经圆满完成,诸位律师及管理人员也已经满载而归。能有机会参加此次赴港培训,笔者倍感荣幸之至,对省司法厅、省律师协会的各位领导为大家争取到的这次极有意义的学习机会深表感谢。
    虽然十二天的培训任务已经结束,但是笔者自感肩负的把山东律师事业做大做强的使命和责任才刚刚开始。此次赴港培训,对笔者而言,是一个走出去学习发达地区先进的法律学问理念和常识的绝好机会,因此倍加珍惜,并在培训中收获甚丰。既对香港的法律制度有了总体上的认识和了解,又结合笔者在内地从事的专业重点学习了香港的土地房产法律制度;既结识了多位香港知名的事务律师和大律师,又积极与省内的诸位律师及管理人员沟通交流,并结下了深厚的友谊。通过培训,笔者了解到香港的土地、房地产法律制度沿袭英美法系的规定,并根据香港寸土寸金的现状,制定了充分合理利用每一寸土地的法律制度,在实践中取得了良好的效果,尤其是香港土地登记查询的完全公开制度、房地产交易中的律师资金监管制度以及勾地制度的可行性操作,都为大家提供了很好的启发和可供借鉴的经验。
    一、香港土地房产法律制度概述
    香港的土地管理制度实行政府所有制下的土地批租制度,由香港政府一次性出让若干年限的土地使用权,并一次性收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。
    香港土地登记制度为土地契约注册制度,属于典型的契约登记制,即强调当事人主义,在房地产交易中,当事人的买卖合意受到法律的充分敬重,意思表示一致是物权变动的最重要因素,而登记只是物权变动对抗第三人的要件。香港土地注册处负责土地的注册登记,也只审查契据的形式是否符合法定要求,不做实质性的调查、核实,注册登记类似于内地的备案性质。于是,律师便在房地产交易中发挥了重要作用,成了当事人之间合同的实质性法律见证人。
    香港在1998年以前实行的是定期卖地制度。但亚洲金融危机后,香港楼市大跌,同时房地产企业停止购入土地,地价大幅度下跌,严重冲击了港府推行多年的土地拍卖政策。香港政府为了保证土地不被贱卖,暂停了土地拍卖,转而实行勾地政策,并逐步形成勾地制度。停止定期卖地后土地供应只能以勾地方式进行,勾地表已成为香港目前唯一的土地供应方式。
    二、香港土地房产法律制度
    (一)香港土地登记制度
    1、土地登记的相关法律规定
    香港的土地登记法律制度始于1844年2月28日通过的《土地注册条例》,该条例是现存最早期的香港法例,一直沿用至今。根据这项法例,香港采用的土地登记制度是土地契约注册制。近年来,土地注册处把登记册电脑化及实施文件影像处理后,在契约注册制度下查阅土地纪录便更为便捷,但是,契约登记册仅属注册文件索引,无助于提高物业转易和处理物业的效率。每次进行物业交易时,律师必须翻查以往的契约,以核实有关业权,操作非常不便,如果在业权注册制度下,业权注册纪录本身就是物业的现有业权和权益的证明。
    于是在 1988 年时,前注册总署署长成立了一个工作小组,研究在香港引入业权注册,并参考其他可作比较的司法管辖区采用的制度。2004 年 7 月 7 日,《土地业权条例》在立法会通过,但需在若干尚待处理的问题解决后才会生效。《业权条例》生效后,香港的土地登记制度将逐步由土地契约注册制过渡到土地业权注册制,但是会有十二年的过渡期,在过渡期内两个注册制度将并行存在。
    2、土地登记制度
    香港的土地登记是由土地注册处负责, 实行《土地注册条例》对有关或影响土地的批约、契据、遗嘱、财产转让证书、判决或授权书等影响土地、房地产或不动产使用权的登记及注册。该土地登记制度就是香港现行的土地契约注册制,将涉及地权的契据文件详情或要项登记入册。该制度的特点主要有:
    (1)契约的订立采取意思自治,土地权利变动当事人双方只要意思表示一致订立契约,就发生土地权利变动的法律后果,以契约为生效要件,土地登记只是对抗第三人的要件。
    (2)土地注册处只进行形式审查,并不保证册上列名者是相关土地的业主,更不保证该在案的契据的法律效力。
    (3)土地注册登记无公信力,契约注册仅仅是土地产权的一种参考证明。
    (4)土地注册登记无强制力,土地权利变动事项是否登记,依当事人双方意愿,政府并不强制要求。
    (5)土地注册登记完成后,土地注册处不向权利人颁发土地权利凭证。
    香港的土地登记作用主要是防止秘密及诈骗的财产转让, 亦提供快捷途径去追查及确定房地产或不动产的业权数据。
    3、土地登记机构
    香港的土地登记机构为土地注册处,于1993年8月成为香港最先以营运基金形式运作的政府部门。土地注册处处长是土地注册处营运基金的总经理。在营运基金模式下,土地注册处仍是一个公营机构,但要自行管理财政,收入来自其提供服务所得的费用,以自负盈亏的模式经营。此外,基金享有自主权,可决定进行支援部门服务的资本投资项目,并可灵活调配员工,以回应客户的服务需求。营运基金的年报及经审计署署长认证的财务报表,每年均须提交香港特别行政区立法会省览。
    4、土地登记的条件和程序
    香港的土地注册只要权利人制作了适当的备忘录,由香港注册执业律师核实签署后,拿到所在地的土地注册处,注册处人员必须把该份备忘录注册。律师须对备忘录、注册登记材料的真实性负责。土地注册处不对材料进行实质审查,不因登记材料存在真实性问题而承担责任。注册用的备忘录必须包括:(1)契据或文书的日期;(2)目的及性质;(3)文书签署双方的名称数据;(4)见证人名称、数据;(5)所影响的土地/房产的描述;(6)该土地/房产位置;(7)向谁及所付报酬;(8)其他所须数据。
    5、土地登记查询
    土地注册处保存土地纪录的最主要目的是方便进行物业交易,而在进行土地登记的同时,又特别注重公示功能,市民可以公开查阅各类土地纪录,充分保障了交易第三人的知情权。
    (1)土地纪录的种类
    A、土地登记册。载有每一物业业主的资料,以及该物业是否有已注册的权利负担,例如法定押记、解除抵押、买卖合约、法庭命令等。
    B、注册摘要。一份按土地注册处处长指明格式的注册文件,载有连同这份文件一并送交注册的契约资料摘要。
    C、注册摘要日志。每日送交注册的“注册摘要”纪录,载有每份“注册摘要”重要资料的摘要。
    D、政府租契。政府批租土地的租契,包括说明批租延期或更改批租条件的文件,以及任何政府批租的协议,如新批土地契约、卖地条件、批地条件、换地条件等。
    E、集体政府租契。就丈量约份/测量约份或一批地段而发出的土地租契,包括租契条件,以及显示每个地段的业主姓名、面积、等级和年租的附表。
    目前,土地注册处所有“土地登记册”均已电脑化,而所有注册摘要、政府租契及集体政府租契也已作影像处理。
    (2)查册的种类
    A、电脑土地登记册。A4尺寸电脑印制的资料,所载的物业资料与土地登记册所载的相同。
    B、文件影像本。A4尺寸的影像文件副本,正本是储存在光碟的电子影像。
    C、以纸张形式保存的土地纪录。此等纪录的正本可供查阅或影印。
    (3)查册方式
    A、亲往土地注册处查册中心查册,可查阅电脑土地登记册及索取文件影像副本;查阅土地文件正本;查阅注册摘要日志及索取注册摘要日志个别记项的副本。
    B、网上查册服务
    综合注册资讯系统:http://www.iris.gov.hk
    土地注册处网站:http://www.landreg.gov.hk
    (二)香港房地产交易制度
    1、相关法律规定
    根据香港《物业转易及财产条例》的规定,“土地”的含义与内地有很大的不同,包括:(1)有水淹盖的地方;(2)土地或其上的任何产业权、权利、权益或地役权;(3)土地的不可分割分数的全部或部分,以及土地或其上的任何产业权、权利、权益或地役权;(4)附连在土地的物件或牢固于任何此类物件上的东西。由此可见,香港的“土地”不仅包括陆地、河床或海床,还包括附在地上的物件等有形部分,也就是说“房地一体”。因此,业主在土地注册处所登记的契约,实际上是既包括了土地又包括了房产,而且在转让时也是一并转让的,二者是不可分割的。
    2、业权的查证
    由于香港采用的是契约注册制,业主在土地登记部门进行的物业登记没有公信力,那么某物业在土地注册处登记的业主不一定是真正的物业所有人,律师在代理委托人购买物业时,为保障委托人权益,都会审查业权契据。根据《物业转易及财产条例》的规定,卖方须享有物业的妥善业权,除土地买卖合同另有约定外,卖方须出示政府批租有关土地的租契,以及由上溯期不少于十五年而又关乎该物业全部业权的首份业权转让契据或法定押记文件开始,至是次买卖合约日期整段期间的全部有关契据;如该政府租契在买卖合约日期前十五年内批出,则以该政府租契为首份契据。
    在物业交易过程中,买方律师的业权查证工作量和所肩负的责任都比较大,具体而言,买方律师需要做的工作可归纳如下:
    (1)须把卖方交来的契据对照土地注册处的纪录,以查证是否有遗漏的文件;同时律师须留意契据是否全已在土地注册处注册。
    (2)须查看是否有任何已注册的产权负担尚未解除,以确保其购得的业权不会受到这些负担的限制。
    (3)须核对文件的签立是否有效,对个人签立契据而言须留意其在买入与卖出时再契据中的姓名、身份证号和签字式样是否相符;对法团签立契据而言须盖上刻有法团名称的法团印章。
    (4)买方律师在审查契据时,若对卖方的业权有疑问,可以在买卖合约指定的时限内以书面方式向对方提出查询。
    3、买卖合约
    根据《物业转易及财产条例》的规定,土地合约须以书面订立,方可引之以提出诉讼。目前,常见的书面物业买卖合约包括,在物业代理行签署的临时买卖合约和在律师行签订的正式买卖合约,正式买卖合约的目的在于替代临时买卖合约,并详细列明交易的条款。根据香港地区采用的正式买卖合约的范本,其重要条款主要包括:
    (1)签约各方姓名或名称;
    (2)具有法律效力的主词;
    (3)物业的价格;
    (4)房款按金和余款的交付时间及处理;
    (5)交易日期及方法;
    (6)是否将物业交付给买方;
    (7)准时履约等。
    在合约的附表,则应列出有关物业的说明及地址、地段编号与段号、不可分割的相等的份额、政府租契的年限等资料。
    4、香港律师在房地产交易中的作用
    (1)香港律师参与几乎所有的房地产开发业务
     香港的房地产开发企业一般都要委托一家律师事务所办理房地产开发的全过程法律服务,涉及:土地批租、土地建设、合作联建、处理开发商与建筑商的关系、开发商与银行的关系等诸多方面。
    (2)香港律师参与几乎所有的物业买卖业务
    在一手房买卖方面,开发商委托一家律师事务所负责办理:买卖合约的说明、相关法律的说明,合约签订、贷款手续的办理,房屋权属的转移手续等;其中买卖合约是由律师参与起草,由香港政府制定的统一文件。
     在二手房买卖方面,在买卖双方签订临时性协议后,由专业律师为买卖双方办理房屋权属及相关情况调查,签订正式买卖合约、贷款文件,办理房屋权属转移手续等;其中买卖合约是由香港律师协会制定的统一文件。
    (3)律师资金监管制度
    在香港的房地产交易法律制度中,有一项不同于内地的律师业务可以作为内地律师的有益借鉴,即业主将购房款等自有资金交由律师进行监管。律师在资金监管的过程中,应该按工程进度支付给开发商,可以做到约束开发企业、建筑企业,避免出现烂尾楼。该做法在香港非常普遍,对房产交易的双方而言也是行之有效的,同时也充分体现出香港律师的信誉度是比较高的。当然对律师而言,进行资金监管有风险,但也是有偿的。一般而言,律师收到客户的资金后,会为客户单独开立一个不同于该所的银行账户,并由该所的某位高级合伙人进行管理。客户账户中的资金不因律师事务所的破产而被法院实行,对客户而言是比较有保障的,即使出现个别律师违法挪用该部分资金的情形,业主也可以通过律师事务所或者根据律师事务所购买的保险申请索赔。
    (三)香港勾地制度
        1、资讯链接
    (1)2009年9月底,上海市已经推出了上海版的“勾地”制度,位于黄浦区的外滩金融集聚带8-1商业商务地块成为上海试点“勾地”的第一块。
    (2)10月22日,上海市再推出一块需要“预申请”的地块——黄浦区163街坊地块,东至江西中路,南至南京东路,西至河南中路,北至天津路,用途为商业、办公、金融保险等综合用地,地块面积1.37公顷。
    (3)10月27日,从深圳市规划和国土资源委员会传出该市将试行“勾地制度”的消息。目前深圳市“勾地制度”试行办法的方案已起草完毕,方案草案经该市政府审议通过后有望近期开始推行。
    2、勾地制度的含义
    在2006年1月中旬国土资源部起草拟定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》中提出“有条件的地方,可以建立勾地制度”。
    勾地的主要实施步骤是,对具体宗地有使用意向的单位和个人提出勾地申请,并承诺愿意支付的土地价格;市、县国土资源管理部门认为其承诺可以接受的,以招拍挂方式出让该宗地;申请人应当参加招拍挂且报价不能低于承诺价格。但是由于当时内地对勾地制度的争议非常大,在最终定稿的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》文件中没有确立有关勾地制度的内容。
        3、勾地制度的渊源
    勾地制度起源于香港,在1998年以前香港实行的是定期卖地制度。但亚洲金融危机后,香港楼市大跌,同时房地产企业停止购入土地,地价大幅度下跌,严重冲击了香港政府推行多年的土地拍卖政策。香港政府为了保证土地不被贱卖,暂停了土地拍卖,转而实行勾地政策。停止定期卖地后土地供应就只能以勾地方式进行,勾地表已成为香港目前采用的唯一土地供应方式。
    4、勾地制度的利弊
    (1)勾地制度的优点包括:
    A、土地进入公开竞标程序前,已经有开发商出价,不会出现流拍情况,避免政府人力物力的浪费。B、除勾地开发商出价符合政府要求外,政府可以“捂”地不让,对土地价格有承托作用。C、在勾地过程中,勾地开发商可就土地用途、技术指标等细节先与政府协商,对土地进行“优化”,使土地产品更贴近市场的需求。D、由于有市场的前期参与,政府在制订竞标底价时,将有更充分的依据,并可提升政府合理定价的能力。
    (2)勾地制度的弊病包括:
    A、由于政府有权“捂”地不出让,从长期来看,土地价格可能居高不下,导致供求关系矛盾。
    B、政府“捂”地不出让的另一结果,是土地供应紧张,不利于城市化发展。
    三、香港土地房产法律制度对内地的启示
    1、土地登记公示制度对内地的启示
    通过前文对香港土地登记查询的阐述可知,香港土地登记的公示力度非常大,而且公示措施全面细致、查询便捷,充分保障了交易第三人的知情权,保护了交易安全。
    相比之下,内地很多地市的房产权属登记资料及登记结果没有实现公开查询,过分强调了保密性,一般只对房地产登记管理人员、权利人自身以及公、检、法机关公开。在内地查询土地、房产登记,非常不便。一方面在内地查询土地、房产登记信息,往往需要分别到土地登记部门、房屋管理部门等不同的政府部门;二是大大限制了普通民众查询土地、房产登记的权利,开放力度非常小;三是对律师行使的调查权进行限制,土地登记部门、房产管理部门在律师进行调查时,往往要求出示立案通知书、授权委托书、委托人的身份证明、律师证等材料,远远超出了《律师法》的规定。
    香港土地房产登记的全面细致、查询便捷、完全公开和保护交易的公示方式在实践中取得了良好的效果,在很大程度上鼓励和保护了交易,也充分体现了香港社会法制的民主化和开放化程度。笔者认为,香港的土地登记公示制度对内地而言是一个很好的启示和有益的借鉴。前一段时间,本省济南市律师协会建设工程与房地产业务委员会曾就该市土地、房产登记查询问题向全市律师广泛收集意见,将意见整理汇总后形成意见草案,然后分别向市土地登记部门和房屋管理部门提出并进行沟通磋商,以期从该市范围内解决土地、房产方面的律师调查权受限问题。目前该项工作正在进行之中,笔者认为这是一项非常有意义的探索,不仅仅是扩大律师调查权的问题,更是实现内地依法行政、公开行政、透明行政的好时机,笔者建议借鉴香港的先进做法进行有益探索。
    2、律师资金监管制度对内地的启示
    对于资金监管的问题,上海市曾经出台《上海市房地产抵押办法》,并规定社会中介机构都可以从事建设项目资金监管业务,当然社会中介机构包括律师事务所、公证处、审计师事务所、会计师事务所、监理企业以及房地产咨询企业等。这一规定在当时的内地,还属于新生事物,在实践中还缺乏操作经验。从后来实际操作看,建设项目资金监管的业务基本上是由银行来运作着。
    那么内地律师能否借鉴香港律师的做法,开展资金监管业务呢?其实,在笔者刚刚步入律师行业的时候,就曾面临过这一问题,只是那个时候对律师从事资金监管业务的风险和收益都没有明晰的概念,简单地认为只要能多开展一项业务就会多一分收益。可以说,这个疑问一直伴随笔者走过了几年的律师职业生涯。也正是带着这个疑问,我踏向了那个魂牵梦绕的国际大都市——香港,并在这里寻找到了能说服自己的答案,即在条件成熟的情况下,内地律师是完全可以开展律师资金监管业务的。尽管这个答案还不是很明确,但是笔者坚信律师业务的开拓是一个循序渐进的过程,任何业务的开拓总要有个开始的时候,然后才是普及。律师从事资金监管业务具有自身的优势,只是缺乏社会公众普遍接受和认可的大环境。因此,想要致力于资金监管业务的内地律师可以借鉴香港的成熟经验,笔者认为以下几个方面可以作为努力的方向:
    第一,可以先从物质条件已具规模、社会信誉良好的律师事务所进行资金监管业务的探索;
    第二,可以由律师事务所从已有的客户中挖掘开拓该项业务,必要时可以为客户提供财产担保;
    第三,可以由房地产专业律师从房地产开发、房地产抵押贷款、楼宇出售、物业管理等方面入手,通过代理客户管理、支付工程进度款为客户带来现实利益的方式实现突破。
    第四,可以通过购买高额度保险的做法使客户放心踏实的将资金交由律师事务所保管、监管。
    3、勾地制度对内地的启示
    关于勾地制度在内地曾一度成为讨论和争执的焦点,包括在2006年年初的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》中提出了“有条件的地方,可以建立勾地制度”,但是在最终的定稿版中没有确立该项内容。
    由于勾地制度有效防止了土地招标挂中的流拍现象,在很大程度上保证的是政府的利益,因此备受各地地方政府的青睐,最近这段时间多个地市借鉴香港模式,“试水”勾地制度,再次引起舆论的一片哗然。尽管内地各界对勾地制度褒贬不一,但是该制度能在香港实行十多年,必定有其可取之处,尤其是根据以往从境外引进制度的实践来看,制度本身的好与坏往往并不重要,重要的是能否符合当地的实际情况,能否促进当地社会的发展和进步,而这些到底“能”还是“否”,是要等尝试之后才能知道结果的。因此,笔者建议不妨先在部分地市进行试点和探索,在试点和探索的过程中逐步完善和积累经验,或许在这一过程中大家还能悟出适合于本土发展的先进理论制度。
    此外,对于目前上海、深圳借鉴香港经验,推出勾地制度的做法,笔者认为是值得学习的,且不管该制度到底能否为当地带来经济利益和实惠,能带来多大的经济利益和实惠,至少善于钻研和学习新生事物、敢于挑战新生事物,勇于接受新生事物的做法就值得大家敬仰和学习。
    最后,抛开勾地制度,抛开上海、深圳的做法,就说此次山东省律师代表团赴香港参加培训之事,就是一项突破,一项创举,就是在为建立律师大省、律师强省而不懈努力,作为赴港参加培训的一员更应该为之奋斗,并有责任、有义务将学到的一切与众共享,共创山东律师事业的新篇章。
     
     
     
            
    (编辑系众成仁和律师集团(济南)事务所律师)
     
     

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