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    承租人和共有人 买房时谁更优先

    承租人和共有人 买房时谁更优先


      【案情先容】

      徐某与刘某共同出资建成二层住宅小楼一幢,徐某住一层,刘某住二层。后刘某将房子租给同事叶某居住。过了两年,刘某
    出国深造,想把房子卖掉。徐某听说后,便想将房子买下。刘某提出房价15000元,徐认为价格偏高而未同意。叶某听说后,也急于买下,并对刘某说可以马上支付,刘某同样要价15000元,但几经商量,双方最后以13000元成交,叶某当即将房款交给刘某,并办理了过户手续。
      徐某得知此事后,认为自己有优先购买权。便向法院起诉,要求宣告刘某与叶某的房屋买卖合同无效。

      【审判结果】

      人民法院终审判决:刘某与叶某的房屋买卖合同无效;徐某享有优先购买权。判决宣告后,三方没有异议,并协商决定:刘某所有的房屋以13000元卖给徐某,刘某退还叶某购房款人民币13000元,叶某继续承租徐某所有的房屋。

      【律师评析】

      此案中涉及两个优先购买权的问题,因此,从理论上弄清这两个优先购买权的含义是解决问题的关键。
      承租人的优先购买权房屋租赁合同,是出租人将房屋提供给承租人使用,承租人给付约定的租金,并于合同终止时将房屋完好归还出租人的协议。房屋租赁合同是一种双方法律行为,合同一旦生效,承租人即取得了房屋的占有权和使用权,出租人虽然保留所有权,但因所有权权能的部分分离,使其所有权受到承租人使用权的一定限制。
      最高人民法院关于贯彻实行民法通则若干问题的意见第一百三十二条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”可见,承租人于同等条件下所享有的优先购买权,是一项法定的权利,受法律的保护。
      共有人的优先购买权根据民法通则第七十八条第三款规定,“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”最高人民法院的司法说明也规定,“共同财产分割后,一个或数个共有人出卖自己的财产或其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用的,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支撑”。
      法律之所以赋予共有人优先购买权,是基于共有人对共有物的所有关系而对共有人所有权的一种法律保护。因为,共有物往往是不可分割的特定物,即使是可分割的共有物,各方共有人对其应有部分的处分也可能影响其他共有人对共有物的使用或收益,使其他共有人的所有权得不到可靠的保护。所以,为了保障其他共有人对共有物行使充分的使用、收益权利,实现所有权的权能,法律规定了共有财产转让时,共有人的优先购买权。
      两种购买权谁更优先承租人的优先购买权和共有人的优先购买权发生冲突时,应以何者为先呢?笔者认为:应当确认共有人的优先购买权更为优先,因为,基于共有关系,共有人的优先购买权具有所有权保护的最高效力,而承租人的优先购买权基于债权产生,则不具备此效力。根据“物权优于债权”的原则,共有人的优先购买权比承租人的优先购买权更为优先。作为房屋而言,无论先前共有形式如何;一旦共有人转让房屋时,其他共有人有优先购买权。因为房屋通常是结构上相连,或配套使用,是不易分割的一个整体,让其共有人享有优先购买权,有利于对房屋进行管理、修缮、使用,也方便群众生活,有利于消除矛盾。
      具体到本案,原告房屋与被告出售的房屋原系共同财产,虽经析产分割,仍属一个整体,因此原告徐某享有优先购买权是无疑的。被告虽以15000元征求过原告意见,但降价至13000元后则未告诉原告,实际上剥夺了原告的优先购买权。叶某租赁是基于债权,原告优先购买权是基于物权,物权优于债权,在不影响叶某居住的情况下,应由徐某优先购买此房,更有利于稳定住房秩序。(郑文旭)

     

     
     

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